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太阳神集团朱厚丞:旅游+养老新型城镇化发展趋势

2018/04/08 作者:中国经济 来源:中国经济点击:

  摘要:随着我国老龄化的加速发展,越来越多的老年人开始把旅游与养老结合在一起,在异地旅行或暂居,从而催生了一种新型的养老方式——旅游养老。广东太阳神朱厚丞介绍,进入21世纪以来,人口老龄化已经成为全世界所面对的

   随着我国老龄化的加速发展,越来越多的老年人开始把旅游与养老结合在一起,在异地旅行或暂居,从而催生了一种新型的养老方式——旅游养老。广东太阳神朱厚丞介绍,进入21世纪以来,人口老龄化已经成为全世界所面对的共同趋势。中国作为最大的发展中国家,这一问题尤其突出。老龄化既是经济和社会发展的严峻挑战,同时也是发展“银发经济”的重要契机。最新统计显示,中国正经历全球历史上规模最大、速度最快的人口老龄化进程。据国家统计局数据,截至2014年年底,我国60周岁及以上的老年人口21242万人,占总人口的15.5%,65周岁及以上人口13755万人,占总人口的10.1%。专家预测,我国从2020年起将会迎来“超老龄化”社会(年龄超过65岁的人口比率超过总人口的7%就被称为老龄化社会;比率超过总人口的14%被称为老龄社会;比率超过总人口的21%被称为超老龄化社会)。随着人口老龄化速度的加快,老年人口数量不断增大,需求也将层次多样,全社会“健康老龄化”产生的刚性需求亟待满足。养老问题已成为社会关注的热点问题。一直以来,我国在养老方面存在着很多不足,譬如未富先老的现实,城市养老资源稀缺、养老设施分布严重失衡,特别是在农村,老年人缺乏经济来源,政府关注力度也不够,养老问题尤为严重。另外,人们普遍受传统养老观念的影响、现阶段特有的“421”家庭模式以及我国新的二胎政策的公布,都使得如何真正实现老有所养、老有所乐面临很大的挑战。

   以在西方发达国家为例,广东太阳神朱厚丞介绍,旅游养老早已盛行多年,并形成了一个庞大的旅游养老产业,对促进当地的经济和社会发展具有显著效果,其中美国佛罗里达州的旅游养老产业发展就是成功典范。近年来,我国一些地区开始积极培育旅游养老,比如海南的“候鸟式养老”和广西巴马的“长寿养老”。这些地区旅游养老的发展,极大地促进了旅游、养老、医疗等产业的发展,已成为当地重要的区域经济发展战略。

  一、旅游养老地产需求分析
  作为养老养生地产,主要是开发养老养生地产住宅产品和提供养老养生服务。广东太阳神朱厚丞介绍,养老养生服务提供又可以分为两个方面:一是消费性服务,也可以理解为物业服务,为地产业主提供养老养生消费服务,推广会员卡消费;也可以是与养老养生地产概念相结合的一个生产性服务,可以理解为经营服务。生产性服务主要是指围绕养老养生地产,附加或复合一个或多个开发或经营特定自然资源与人文资源的项目,形成一个或多个与养老养生地产相关联的公司股权或基金分额。该公司或基金具体控制着特定自然资源或人文资源的保护与开发。
  这样,地产商在开发和销售养老养生地产的同时,也培育了一个消费群体,同时形成了一个或多个开发和经营养老养生特定资源的项目或基金管理公司。这样,开发商可以向业主出售地产,向业主提供消费性服务,同时为业主提供了一个或多个与养老养生地产关联的项目公司股权或基金份额。在管理和控制项目公司以及收取基金管理费的同时,为项目价值开发与利用打开了想象空间,提升了项目综合价值。
  二、旅游养老地产产品设计
  养老养生地产的产品线,从大类上说有养老养生高端住宅以及高端养老养生综合体。广东太阳神朱厚丞介绍,在养老养生高端住宅上,地产商主要以房产开发为基本商业模式;在高端养老养生综合体上,地产商主要是在开发地产的同时复合一个或多个养老养生综合经营项目。具体而言,可以从养老养生地产的客户结构、产品形态与服务运营要求等角度,来剖析养老养生高端住宅与高端养老养生综合体的内在关系与产品线的内在实质。
  1.客户结构、产品形态与服务运营要求
  经营养老养生地产,离不开对客户结构、需求结构、产品结构、项目规模和运营服务能力结构的把握。从客户年龄层次和需求结构分析,以男性客户为例,35~60岁以养生为主,60~70岁以养生养老为主,70~80岁以养老照护为主。由于客户需求不同,所要求的运营服务能力也有明显差异。年龄越轻的客户,越对养生保健、运动休闲运营服务能力要求高;年龄越大,越对医疗保健、文化娱乐运营服务能力要求高。随着需求的变化,在产品结构设计、项目规模和配套服务设施上也呈现不同的要求。为取得商业模式的成功,需要在业务发展方向和产品设计上进行精准把握。这样,就需要在养老养生地产的产业链和具体产品形态上作适度切分。在公寓、别墅、会所等高端住宅及其配套设施上,引入度假酒店、运动休闲、保健、医疗和护理等养老养生服务,可以分别形成城市公寓型、社区居家型、机构护理型、医疗康复型和旅游度假型为特色的项目定位和服务运营模式。
  可以综合上述五种类型的相关类型,结合特定的自然资源与人文资源,并覆盖相对宽幅的客户群体,发展高端养老养生综合体,推动综合运营体系建设,打造政府认可和支持的养老养生示范区,形成可持续的、可复制的商业模式和核心能力。
  2.养老养生高端住宅
  在传统住宅开发优势基础上,导入国家支持的养老养生概念和养老养生运营服务,开发满足市场需求的高端住宅。具体到住宅,除考虑配置酒店、会所、医疗、保健等设施外,还可考虑开发养老养生别墅、养老养生公寓以及“大而奢”的平层公馆产品或“小而精”的小高层空中花园别墅产品。
  3.高端养老养生综合体
  高端养老养生综合体,以别墅、公寓、会所等高端住宅为主要产品形式,引入养老养生服务,辅以度假酒店以及运动休闲、保健、医疗等配套服务设施,成为养老养生地产的重要载体。同时,附加或复合一个或多个开发或经营特定自然资源与人文资源的项目,形成一个或多个与养老养生地产相关联的公司股权或基金分额。
  三、旅游养老地产商业模式
  1.高端住宅的商业模式与盈利模式
  建立“住宅销售+养老养生地产持有经营+综合性商业租售运营”综合运营模式。盈利方面以住宅销售为主,体现为产权收益;同时对持有住宅采用会员制模式或其它金融化手段,通过住宅使用权销售,获得销售收入和持有资产增值收益;酒店、会所等综合性商业物业经营权转让收益;与之配套的综合性商业物业的租售为项目提供稳定的现金流和利润来源。其中,住宅销售与持有配比以及住宅与商业地产配比是商业模式与盈利模式成功的关键。
  2.高端养老养生综合体的商业模式与盈利模式
  在商业模式上,以“养老养生”理念为核心,打造复合价值体系,借助养老养生服务运营能力和养老养生高端住宅品牌的综合优势,积极推进高端养老养生地产综合体的开发运营。同时,附加或复合一个或多个开发或经营特定自然资源与人文资源的项目,形成一个或多个与养老养生地产相关联的公司股权或基金分额。
  在盈利模式上,以住宅销售为主要利润来源,会员制销售为补充,以综合性商业物业租售作为项目配套设施,建立综合性、可金融化的项目盈利体系,实现“住宅销售+住宅使用权销售或会员卡销售+综合性商业租售运营+持有资产运营增值”模式。
  四、旅游养老发展的新趋势
  1.旅游养老意愿更加强烈一方面,现代老年人已经不再简单地满足于最基本的物质生活需求,追求更高层次的旅游休闲活动已经成为一种新的消费意愿,特别是对于生活能够自理、经济实力较好的老年人,旅游养老意愿更加凸显;另一方面,随着近年来我国雾霾天气的出现,一些大城市空气质量明显下降,也间接推动了老年人群远赴生态环境好、资源条件优越的地区进行异地旅游养老。
  2.旅游养老市场进一步扩大。2015年,我国城镇化率已经达到56.1%,如果未来中国的城镇化以每年0.8~1.0个百分点的速度快速推进,按照国际经验,我国很快就会迈入中高级城市型社会,休闲旅游将成为城市型社会的一种重要消费模式。近年来,我国居民人均收入以10%以上的速度增长,人们的消费能力在日益提升,为我国旅游养老市场提供了更巨大的空间。
  3.老年消费者具有可观的购买能力,旅游养老产业蓄势待发
  随着社会经济的发展和人民生活水平的不断提高,老年人的可自由支配收入也在不断增加。一方面,社会保障体系的完善使得老年人有了固定的退休金,中国传统的储蓄理财观念又使大部分的老年人都拥有一定的积蓄;另一方面,当生命周期进入老年阶段,子女在经济上已经独立,家庭负担大为减轻,子女也会在自身经济条件许可的情况下,在经济上给予老年人一定的支持。这些因素都促成了老年人可自由支配收入的增加。可自由支配收入越高,相应的旅游支付能力也就越强。
  4.旅游养老形式更加多样目前,我国养老形式和内容发生了巨大变化,已经形成候鸟式养老模式、立体养生养老模式、住房养老模式、农家式休闲养生养老模式、旅居式养老模式、异地循环养老模式等诸多新模式。随着新一代信息技术以及互联网技术的发展,智慧旅游与养老产业将会深度融合,旅游养老资源将会在智慧平台作用下得以重组整合,一些新型的旅游养老组织方式、旅游产品、旅游业态将不断涌现,旅游养老供给将会更加丰富。
  5.旅游养老受到国家层面政策的大力支持
  2013年9月6日,《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》出台,提出了统筹规划发展城市养老服务设施,大力发展居家养老服务网络,大力加强养老机构建设,支持社会力量举办养老机构的优惠扶持政策。国家现行支持养老服务业的税收优惠政策包括,对养老机构提供的养护服务免征营业税,对非营利性养老机构自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税,对符合条件的非营利性养老机构按规定免征企业所得税等。
  2016年11月28日,国务院办公厅发布《关于进一步扩大旅游文化体育健康养老教育培训等领域消费的意见》。该意见提到,2016年年底前再新增100家全域旅游示范区创建单位;降低养老服务机构准入门槛、支持整合改造闲置社会资源发展养老服务机构;清理取消申办养老服务机构不合理前置审批;推动实体零售创新转型等。意见还提到,为推进幸福产业服务消费提质扩容,围绕旅游、文化、体育、健康、养老、教育培训等重点领域,引导社会资本加大投入力度,通过提升服务品质、增加服务供给,不断释放潜在消费需求。

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